租賃法人房產(chǎn)需要注意哪些法律問(wèn)題？一個(gè)真實(shí)案例告訴你答案

去年北京一家科技公司的創(chuàng)始人張先生遇到了一個(gè)棘手的問(wèn)題。他租用了朋友公司名下的一處寫字樓作為辦公場(chǎng)所，雙方只是簡(jiǎn)單簽了個(gè)租賃協(xié)議。沒(méi)想到半年后朋友公司因經(jīng)營(yíng)不善破產(chǎn)，法院要查封這處房產(chǎn)。張先生投入幾十萬(wàn)裝修的辦公室面臨被清退的風(fēng)險(xiǎn)，公司業(yè)務(wù)差點(diǎn)因此停擺。

法人房產(chǎn)租賃的特殊性

張先生的遭遇并非個(gè)例。法人名下的房產(chǎn)在租賃時(shí)和普通個(gè)人房東有很大區(qū)別。這類房產(chǎn)屬于公司資產(chǎn)，一旦公司出現(xiàn)債務(wù)糾紛，債權(quán)人有權(quán)申請(qǐng)法院查封處置。很多創(chuàng)業(yè)者圖方便直接租朋友公司的房子，卻不知道其中暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

租賃合同要特別注意的條款

后來(lái)張先生咨詢律師才明白，租賃法人房產(chǎn)時(shí)合同必須明確約定"買賣不破租賃"條款。這個(gè)條款能保證即便房產(chǎn)被拍賣，新房東也要繼續(xù)履行原租賃合同。同時(shí)還要約定若因公司債務(wù)導(dǎo)致房產(chǎn)被查封，出租方需承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失。

查驗(yàn)房產(chǎn)權(quán)利狀況很重要

律師建議張先生下次租房前，一定要查驗(yàn)房產(chǎn)證和公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，確認(rèn)出租方是否有權(quán)處置該房產(chǎn)。最好讓公司股東會(huì)出具同意出租的決議文件。如果是上市公司或國(guó)企的房產(chǎn)，還要看公司章程對(duì)資產(chǎn)處置有無(wú)特殊規(guī)定。

押金和租金支付要規(guī)范

張先生還犯了個(gè)錯(cuò)誤，他把押金直接轉(zhuǎn)給了朋友個(gè)人賬戶。正規(guī)做法應(yīng)該是支付到公司對(duì)公賬戶，并要求開(kāi)具收款憑證。租金支付也要走公賬，這樣既能作為稅前扣除憑證，萬(wàn)一發(fā)生糾紛時(shí)也能作為關(guān)鍵證據(jù)。

遇到查封該如何應(yīng)對(duì)

雖然張先生最終通過(guò)法律途徑保住了租賃權(quán)，但過(guò)程相當(dāng)波折。專業(yè)人士建議，遇到這種情況要立即向法院申報(bào)租賃權(quán)，提供完整的租賃合同和付款憑證。同時(shí)可以要求參與房產(chǎn)拍賣，同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。