企業(yè)法人買房貸款條件解析：從案例看關(guān)鍵要點(diǎn)

去年，北京一家科技公司的法人代表張先生看中了一套寫字樓，打算以公司名義購(gòu)買作為辦公場(chǎng)所。當(dāng)他去銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，卻遇到了意想不到的麻煩——銀行要求提供近三年的完整財(cái)務(wù)報(bào)表，而張先生的公司才成立一年半。更讓他頭疼的是，銀行還要求股東會(huì)決議原件，可他的公司章程里并沒有明確規(guī)定房產(chǎn)購(gòu)置的決策程序。這個(gè)案例生動(dòng)展現(xiàn)了企業(yè)法人購(gòu)房貸款過(guò)程中的典型問題。

企業(yè)法人購(gòu)房的基本資格

張先生的遭遇并非個(gè)例。企業(yè)想用公司名義買房，首先得是合法存續(xù)的企業(yè)法人，像個(gè)體工商戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)這些類型通常不符合條件。銀行會(huì)重點(diǎn)核查營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開戶許可證等基礎(chǔ)材料，特別注意注冊(cè)時(shí)間和經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。北京某商業(yè)銀行的客戶經(jīng)理透露，他們更傾向與成立滿兩年的企業(yè)合作，因?yàn)樾鲁闪⒐镜慕?jīng)營(yíng)穩(wěn)定性較難判斷。

財(cái)務(wù)報(bào)表是硬性門檻

比起個(gè)人房貸，銀行對(duì)企業(yè)購(gòu)房的財(cái)務(wù)審查嚴(yán)格得多。張先生后來(lái)了解到，多數(shù)銀行要求提供最近三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)報(bào)，這對(duì)于初創(chuàng)企業(yè)簡(jiǎn)直是"攔路虎"。有家建筑公司就曾因連續(xù)兩年虧損被拒貸，最后還是通過(guò)補(bǔ)充母公司擔(dān)保才獲批。銀行主要看資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金流這些核心指標(biāo)，通常要求營(yíng)業(yè)收入能覆蓋月供的兩倍以上。

公司章程要未雨綢繆

那個(gè)讓張先生措手不及的股東會(huì)決議要求，其實(shí)暴露了常見的管理漏洞。早前有家餐飲連鎖企業(yè)就吃過(guò)虧——公司章程沒明確房產(chǎn)購(gòu)置權(quán)限，結(jié)果小股東質(zhì)疑決策合法性導(dǎo)致貸款擱淺?，F(xiàn)在專業(yè)的工商代理機(jī)構(gòu)都會(huì)建議客戶在公司成立時(shí)，就在章程里預(yù)留資產(chǎn)處置的相關(guān)條款，最好約定好授權(quán)簽字人。

抵押物與貸款成數(shù)

企業(yè)購(gòu)房的貸款成數(shù)通常比個(gè)人低，北京市場(chǎng)普遍在評(píng)估價(jià)的50?0%之間。去年有家貿(mào)易公司想買2000萬(wàn)的商鋪，銀行只肯批1000萬(wàn)，最后他們用法人名下的住宅作補(bǔ)充抵押才解決問題。值得注意的是，有些銀行還要求企業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保，這就把企業(yè)債務(wù)和個(gè)人資產(chǎn)綁在了一起。

不同銀行的隱性門檻

張先生輾轉(zhuǎn)咨詢了五家銀行發(fā)現(xiàn)，政策差異比想象中大。有的銀行對(duì)科技企業(yè)有綠色通道，有的則更偏好實(shí)體制造業(yè)。某股份制銀行甚至要求企業(yè)在該行保持日均存款50萬(wàn)以上才受理申請(qǐng)。業(yè)內(nèi)人士建議，企業(yè)最好提前兩個(gè)月開始比對(duì)銀行政策，別像某家廣告公司那樣臨簽約才發(fā)現(xiàn)不符合放款條件。